Der Erwerber eines Wohn- und Geschäftshauses beauftragte den später beklagten Sachverständigen anlässlich der Abnahme eines Bauvorhabens mit einer „Mängelbegehung" und schriftlichen Zusammenfassung der optisch festgestellten Mangelpunkte.

Die Erhebungen des Gutachters sollten dazu dienen, um festzustellen, welche noch offenen Werklohnforderungen des Generalunternehmers, der das Objekt erstellte, ausgezahlt werden können, respektive in welchen Teilbereichen Zurückbehaltungsrechte aufgrund von Mängel geltend zu machen waren. Der Sachverständige erteilte sein Protokoll, wies hier jedoch daraufhin, dass wegen einer mangelnden Öffnung von Bauteilen in Teilen das Vorliegen von Mängeln nicht abschließend beurteilt werden konnte.

Auf Grundlage der Feststellungen des Gutachters wurden umfangreiche Werklohnbeträge ausgereicht. Zu einem späteren Zeitpunkt stellte sich nun heraus, dass weit aus mehr Mängel vorhanden waren, als vom Gutachter ermittelt. Diese waren allesamt „verdeckt". Eine Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Generalunternehmer scheiterte aufgrund dessen Insolvenz.

Der Erwerber nahm nunmehr den Sachverständigen auf Schadenersatz in Anspruch, blieb allerdings schlussendlich vor dem OLG Brandenburg (Urteil vom 13.02.2007, Az: 11 U 94/06 [Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, BGH, Beschluss vom 28.02.2008, Az: VII ZR 221/07]) ohne Erfolg.

Das Oberlandesgericht verneinte in seiner Entscheidung die Ersatzansprüche aus dem Grunde, da der Auftrag nur dahingehend erteilt worden war, das Objekt zu besichtigen und damit lediglich erkennbare Mängel im Protokoll festzuhalten.

Aus dem Auftrag an einer „Mängelbegehung" teilzunehmen, konnte der Sachverständige nur entnehmen, er solle die Beteiligten bei der Begehung begleiten, sichtbare Mängel feststellen und hierüber ein Protokoll anfertigen. Auch die Begrifflichkeit „Begehung" erschloss, dass eine tiefere Erforschung der Mängelerscheinungen und ihrer Ursachen nicht beauftragt war.

Unter Berücksichtigung der Entscheidung des OLG Brandenburg erschließt sich für die Praxis, dass gerade im Kontext mit der Beauftragung von Sachverständigen grundsätzlich darauf zu achten ist, den konkreten Auftrag so präzise wie möglich zu formulieren. Denn schlussendlich wird der Auftraggeber zu einem späteren Zeitpunkt für etwaige Schlechtleistungen des Sachverständigen beweispflichtig. Dem geschuldet sollten auch jegliche Vereinbarungen in ihrer konkreten Ausgestaltung schriftlich fixiert werden.

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