Im Rahmen der Abrechnung von Betriebskosten besteht gerade in Bezug auf die Abrechnung bei gemischt genutzten Objekten des öfteren Streit, inwieweit durch das Gewerbe eine Mehrbelastung im Rahmen der Betriebskosten erfolgt, mit der hieraus resultierenden Folge, dass unter Maßgabe eines Vorwegabzuges der Vermieter verpflichtet ist, die besonderen Belastungen, die durch das Gewerbe auch auf den Wohnraummieter entfallen, zunächst aus den jeweiligen Kostenarten herauszurechnen.

In seiner Entscheidung vom 08.03.2006 (AZ: VIII ZR 78/05) stellte der BGH bereits fest, dass ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten sei, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen würde.

In diesem Zusammenhang stellte sich nun anlässlich des Verfahrens vor dem BGH, AZ: VIII ZR 251/05, die Frage, wer die Darlegungs- und Beweislast für die erhöhten Kosten im gerichtlichen Verfahren zu tragen hätte. Der BGH entschied unter dem 25.10.2006 wie folgt:

„Es ist Sache des Mieters, die Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen, welche einen Vorwegabzug - aus Gründen der Billigkeit - ausnahmsweise geboten erscheinen lassen. Hierzu hat der Mieter ein Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen. Erst wenn der Mieter nach Einsichtnahme in die Unterlagen nicht in der Lage sein sollte, die Tatsachen für die Notwendigkeit eines Vorwegabzuges darzulegen, während der Vermieter über die entsprechende Kenntnis verfügt und ihm Angaben zumutbar sind, kommt zugunsten des Mieters eine Modifizierung seiner Darlegungslast zugute (die sog. sekundäre Beweislast)."

[Anmerkung: Von einer sekundären Beweislast spricht man immer dann, wenn die primär darlegungsbelastete Partei (= der Mieter) außerhalb des darzulegenden Geschehensablaufes steht und keine Kenntnis von den maßgeblichen Tatsachen besitzt, während der Prozessgegner ( = der Vermieter) zumutbar nähere Angaben machen kann.]

Mit dieser Entscheidung wird es dem Mieter zukünftig schwerer fallen, alleine mit dem Hinweis auf Gewerbebetriebe im Objekt die Abrechnung anzugreifen.

In Fragen einer höheren Belastung des Mieters durch Betriebskosten aufgrund gewerblicher Nutzung wird die sekundäre Beweislast wohl auch lediglich in den Bereichen erheblich werden, in denen Angaben des Vermieters gegenüber Behörden oder Versorgern maßgeblichen Einfluss auf die Gebührenbescheide oder Beiträge haben (z.B. Versicherung oder die Grundsteuer B).

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