Neuerlich hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung zum Betriebskostenrecht getroffen, die eine bittere Pille und ein Risiko für viele Vermieter darstellen wird und insoweit mehr Fragen als Antworten bietet.

Ein Mieter erhielt eine Abrechnung seines Vermieters mit einer Nachzahlungsforderung. Die Abrechnung enthielt Betriebskosten, bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlage-fähigeAnteile bei den Grundsteuern, dem Wassergeld/Entwässerung und den Hauswart bereinigt worden war. Dieser Vorwegabzug war nicht erklärt.

 

Mit seiner Klage forderte der Vermieter nun die Nachzahlungsbeträge, unterlag schlussendlich beim BGH. In seiner Entscheidung vom 14.02.2007 (Az: VIII ZR 1/06) führte der BGH aus:

 

„Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung hat unter Berücksichtigung des § 259 neben anderen Aspekten auch die Zusammenstellung der Gesamtkosten zu beinhalten...Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten...Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt."

 

Die Fragen, die sich nun in diesem Zusammenhang bei der Betrachtung der sehr kurz gefassten Entscheidung erwachsen, sind die:

 

Sind bei den Gesamtkosten auch solche Kosten anzugeben, die im Sinne der Betriebskostenverordnung so oder so nicht auf den Mieter umlegbar sind? (z.B. Verwalterkosten, Instand-setzungskosten, etc.)

 

Oder betrifft die Entscheidung tatsächlich nur Kostenanteile von umlagefähigen Kosten aus denen anteilige - dann nicht auf den Mieter umlegbare Kosten - bei Kostenarten herausgerechnet wurden? (z.B. nicht umlagefähige Anteil eines Vollwartungsvertrages, in Teilen Hausmeisterkosten für Verwaltungsaufgaben, besondere Versicherung bei gemischt genutzten Gebäuden, etc...)

 

Die weitere Frage, die diese Entscheidung aufwirft, ist die Frage, die sich aus dem Umkehrschluss ergibt. Stellt der BGH fest, dass dann, wenn der Vermieter Vorwegabzüge vornimmt, diese Vorwegabzüge darzustellen (= offen zu legen) sind, so stellt sich die Frage dahingehend, ob eine Abrechnung auch dann formell unwirksam ist, wenn der Vermieter den Vorwegabzug unterlässt, obwohl dieser geboten wäre.

 

Nach derzeit (noch?) herrschender Rechtsprechung wäre in letzter Konstellation die Betriebskostenabrechnung lediglich materiell fehlerhaft und würde insoweit nicht zu einer formellen Unwirksamkeit führen, die den Ausschluss von Nachforderungen i.S.d. § 556 Abs. 3 BGB nach sich ziehen würde.

Eigene Einschätzung:

 

Nach unserem Verständnis der Entscheidung bewirkt lediglich die mangelnde Offenlegung eines tatsächlichen Vorwegabzuges eine formelle Unwirksamkeit.

 

Dies auch alleine für einzelne Kostenteile der umlagefähigen Betriebskosten, so dass keine Verpflichtung besteht, Verwaltervergütung oder Instandhaltungskosten darzustellen, die sowieso nicht umlegbar sind.

Die Darstellung der Vorwegabzüge erfolgt in einer separaten Erläuterung, nicht in der eigentlichen Abrechnung.

 

Beispiel:

 

Werden insoweit z.B. bei einer Hausmeistervergütung € 1.000,00 an den Hausmeister gezahlt, von denen € 100,00 auf nicht umlagefähige Positionen (z.B. Instandhaltungsarbeiten) entfallen, so wäre dem Mieter im Rahmen eines Begleitschreibens mitzuteilen:

 

„An Hausmeistervergütungen wurden im Jahr € 1.000,00 bezahlt. Hierfür sind (einschließlich Lohn- und Steueranteile) € 100,00 für Instandhaltungsarbeiten im Bereich ... der Liegenschaft aufgewandt worden, die nicht umlagefähig sind. Demgemäß werden diese € 100,00 nicht umgelegt, sondern nur € 900,00 in die Betriebskostenabrechnung eingestellt."

 

Vollzieht sich kein Vorwegabzug obwohl geboten, so ist nach unserem Dafürhalten die Betriebskostenabrechnung bei Überprüfung lediglich inhaltlich (materiell) fehlerhaft, was sich nicht auf die Form auswirkt.

 

Fakt ist allerdings nach der Kenntnisnahme der Entscheidung des BGH's, dass ganz offensichtlich mit der Praxis nicht vertraute Richter vom grünen Tisch her Entscheidungen treffen, die die Verwaltungswirtschaft unter dem Duktus eines nicht mehr nachvollziehbaren „Gerechtigkeitsprinzips" für Betriebs-kostenabrechnungen einen Bürokratismus auferlegen, der nicht mehr nachvollziehbar ist.

 

 

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