Der beklagte Vermieter rechnete gegenüber seinem Mieter im Kalenderjahr 2004 Wasser- und Abwasserkosten nach dem sogenannten Abflussprinzip ab. Insofern stellte der Vermieter sämtliche im Jahre 2004 geleisteten Vorauszahlungen sowie die aufgrund der im Sommer 2004 nach der Abrechnung 2003/2004 erteilten Nachzahlungen in die Betriebskosten für Wasser- und Abwasser ein. Der klagende Mieter vertrat nun die Auffassung, dass der Vermieter nur die Kosten des im Jahre 2004 tatsächlich verbrauchten Wassers/Abwassers in Rechnung hätte stellen dürfen.

Der BGH entschied unter dem 20.02.2008 (AZ VIII ZR 49/07) wie folgt:

„Dem Vermieter ist es nicht verwehrt, nach dem sogenannten Abflussprinzip die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Der Vermieter durfte danach die im Jahre 2004 an den Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen im Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Mieter umlegen, auch wenn die Zahlung zum Teil noch für den Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003 bestimmt war. Denn die Vorschrift der §§ 556 ff. BGB ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegen sollte. Soweit das Berufungsgericht (Landgericht Berlin) gefordert hätte, dass der Vermieter jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen und die Abrechnung des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen müsste, so wäre der damit verbundene zusätzliche Aufwand für den Vermieter nicht zumutbar.

Dem geschuldet wäre auch die von dem Vermieter erstellte Abrechnung grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten."

Ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, musste der BGH in diesem Zusammenhang nicht entscheiden.

Die Rechtsprechung des BGH begünstigt vordergründig den Vermieter, der nun nicht mehr - wie von vielen Vermietern und Verwaltungsgesellschaften betrieben - Zwischenablesungen veranlassen muß, obgleich der Versorger abweichend der Abrechnungszeiträume im Mietobjekt, andere Jahresabrechnungszeiträume hat.

Ob diese Rechtsprechung aber schlussendlich dem Vermieter hilft, wird insbesondere bei großen Wohnanlagen, in denen sehr häufig Mieterwechsel zu finden sind, nicht abschließend zu bewerten sein. Denn hier mag die zukünftige Rechtsprechung des BGH's noch Überraschungen bergen und eine andere Art der Abrechnung fordern.

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