In unserem Rundschreiben im April 2007 berichteten wir über eine Entscheidung des Amtsgerichts Reda-Wiedenbrück, in dem das Gericht dem Vermieter die Korrektur seiner Betriebs-kostenabrechnung auch über die Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB erlaubte, wenn dieser anstelle der tatsächlichen Vorauszahlungen die Sollvorauszahlungen in der Betriebs-kostenabrechnung einstellte.

Ein Vermieter in einer ähnlichen Fallsituation hatte allerdings vor dem OLG Rostock weniger Glück.

Hier hatte der Vermieter zunächst Betriebskostenvorschüsse (nebst Kaltmiete) geltend gemacht. Da der Prozeß sich hinzog, trat bezüglich der Vorauszahlungen Abrechnungsreife ein. Nach Abrechnungsreife stellte der Vermieter daher in seiner Betriebskostenabrechnung Sollvorauszahlungen ein und klagte sodann klageerweiternd die sich unter Berücksichtigung dieser Sollvorschüsse ergebenden Beträge aus der Neben-kostenabrechnung ein. Hiermit hatte er allerdings wenig Glück, da nach Ansicht des OLG Rostock ein Vermieter in einer derartigen Fallkonstellation aus Gründen der Nachvollziehbarkeit der Rechnungslegung gehalten sei, in der nach Abrechnungsreife zu erstellenden Betriebskostenabrechnung nur die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen einzustellen. Andernfalls, so der Senat des OLG, könne der Mieter der Betriebskostenabrechnung nicht entnehmen, welche Betriebskosten der Vermieter nach Rechnungslegung noch begehre.

Hier zeigt sich, wenngleich der Senat des OLG Rostock nicht die Frage der Ausschlussfrist in seiner Entscheidung thematisierte, dass auch andere Erwägungen dazu führen können, dem Vermieter bei Einstellungen von Sollvorauszahlungen den Nachzahlungsanspruch zu verwehren.

In der vorliegenden Situation hätte hiernach der Vermieter die Abrechnung auf Istvorauszahlung, unabhängig der eingeklagten Betriebskosten, erstellen und hiernach dann die Klage auf das Nachzahlungssaldo der Istabrechnung (unter Rücknahme des Vorauszahlungsanspruches) beschränken müssen.

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