Bereits im Jahre 2006 hatte sich der BGH mit rauchenden Mietern zu beschäftigen. Seinerzeit stellte der BGH fest, ohne hierzu allerdings auf nähere Einzelheiten einzugehen, dass das Rauchen in einer Mietwohnung grundsätzlich dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen würde (BGH NJW 2006, 2915; NZM 2006, 691).

Offengelassen hatte allerdings der BGH in der seinerzeitigen Entscheidung die Antwort auf die Frage, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfassende Nutzung der Wohnung anzunehmen sei, wenn „exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hätte.

Mit dieser Frage hatte sich nunmehr der BGH (Urteil vom 05.03.2008, Az: VIII ZR 37/07) zu befassen. Insofern war ein Mieter nach einer Mietzeit von rund 2 Jahren aus der Wohnung ausgezogen, wobei erhebliche Ablagerungen durch Nikotin in der Wohnung ersichtlich wurden. Wie auch in dem zuvor vom BGH zu entscheidenden Fall, war auch in der gegenständlichen Sachverhaltssituation die Lage so, dass eine wirksame Schönheitsreparaturklausel nicht vereinbart worden war.

Aber auch in diesem Fall blieb der Vermieter auf der Strecke.

Nach Ansicht des BGH's bedingt ein „exzessives" Rauchen in der Mietwohnung nur dann eine Schadenersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i.S.d. § 28 Abs. 4, Satz 3 der II. Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instand-setzungsarbeiten erforderlich werden.

Der Schadenersatz des Vermieters wegen der dargelegten Spuren des Tabakkonsums wurde durch den BGH insoweit deshalb nicht bestätigt, da im Rahmen der Schadensbeseitigung die Wohnung neu gestrichen und tapeziert werden musste. Auch war das Lackieren von Türen notwendig geworden. Hier stellte der Senat des BGH's fest, dass eben solche Maßnahmen ausdrücklich Schönheitsreparaturen i.S.d. § 28 Abs. 4, Satz 3 der II. Berechnungsverordnung seien.

Die Entscheidung des BGH's führt die Frage von Schadenersatzansprüchen im konkreten Fall des exzessiven Rauchens ad absurdum.

Jegliche Beseitigung von Nikotinablagerungen (wie aber auch andere Schäden) sind regelmäßig mit Streicharbeiten, respektive Lackierarbeiten oder Tapeziermaßnahmen verbunden. Wenn also alleine das Kriterium der Schadensbeseitigung in Form von Streichen, Tapezierarbeiten oder Malerarbeiten erhebliches Merkmal für den BGH ist, von einer Schönheitsreparatur auszugehen, so wird sich im Kontext mit der Schadensbeseitigung wohl zu keinem Zeitpunkt mehr ein Schadenersatzanspruch einstellen können. Denn auch ein in nicht üblichen Farben gestrichenes Zimmer (z.B. postgelb oder neongrün) kann dann keine zum Schadenersatz verpflichtende Handlung des Mieters mehr sein, da ja auch solche Gestaltungen alleine durch Tapezieren, respektive durch Malerarbeiten beseitigt werden können. Dies wären aber - der Logik des BGH's folgend - Schönheitsreparaturen.

Gegebenenfalls schwebte dem Senat des BGH's in diesem Zusammenhang der Gedanke vor, dass besondere Farben im Rahmen der Sanierung von Tabakschäden zur Anwendung kommen müssten, nicht jedoch eine normale Maler- und Lackierarbeit. Dies drückte der BGH aber nicht so aus, so dass das vorliegende Urteil eher für Verwirrung, denn für Rechtsklarheit sorgt.

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