Eine nicht ganz alltägliche Entscheidung musste der BGH in Bezug auf die Forderung eines Vermieters aus einer Betriebstkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2003 treffen. Der Vermieter hatte in Bezug auf den bereits seit dem Jahre 1982 bestehenden Mietvertrag nach 21 Jahren erstmals die Betriebskosten des Wirtschaftsjahres 2003 abgerechnet. Entsprechende Regelungen, wonach der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leisten musste, sowie Aspekte der hierauf folgenden Abrechnung waren vertraglich fixiert.

Die mit einem Nachzahlungsbetrag von € 946,85 endende Betriebskostenabrechnung 2003 jedoch wurde nun durch die Mieterseite nicht ausgeglichen mit der Begründung, dass aufgrund der jahrzehntelang nicht erfolgten Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen eine Veränderung des Mietvertrages einhergegangen war, vermöge dessen von einer Pauschalregelung in Bezug auf die anfallenden Betriebskosten auszugehen sei. Dieser Rechtsauffassung erteilte der BGH mit seinem Urteil vom 13.02.2008 (AZ: VIII ZR 14/06) eine Absage.

Zwar könne grundsätzlich eine die Umlage der Betriebskosten betreffende Regelung durch einen Änderungsvertrag auch stillschweigend zu Stande kommen. Erforderlich wäre hierfür aber ein Verhalten eines Vertragspartners, dass aus der Sicht der anderen Partei einen Vertragsänderungswillen erkennen lassen würde. Nun würden im umgekehrten Fall, nämlich in dem Fall, dass der Vermieter mehr Kostenpositionen abrechnet als vertraglich vereinbart, von der herrschenden Rechtsprechung ebenfalls weitere Umstände gefordert, die den Willen zur Vertragsänderung (= Erweiterung der Betriebskostenpositionen entsprechend der Abrechnung) auf beiden Seiten belege. Alleine die Übersendung der Betriebskostenabrechnung mit mehr Kostenpositionen würde in diesem Fall ebenfalls nicht dazu führen, eine Vertragsänderung anzunehmen. Selbst der Ausgleich eines hierauf bedingten Saldos des Mieters wäre für sich genommen noch kein zusätzliches Moment einer Vertragsänderung. Es müssten hiernach also bei jeder Art der konkludenten/stillschweigenden Vertragsänderung weitere Umstände ersichtlich werden, die im Rahmen der Auslegung dazu führten, dass tatsächlich die Partein den Willen zu einer Vertragsänderung hatten.

Folglich reicht der Umstand, dass über Jahrzehnte nicht abgerechnet wurde, als alleiniger Aspekt nicht aus, von einer Vertragsänderung auszugehen.

Die Entscheidung des BGH's reiht sich unter Berücksichtigung der Voraussetzungen zur konkludenten Änderung von Verträgen in die bereits seit langem bekannte Rechtsprechung ein.

Allerdings steht sie auch konträr zu der in der Instanzenrechtsprechung oft gesehenen Praxis, dass bei über mehrere Jahre zu beobachteten vertraglichen Verhalten (3 bis 6 Jahre) von einer konkludenten Änderung von Vertragsinhalten ausgegangen wird, ohne das eben - mit Ausnahme des Zeitablaufes und der Praktizierung eines gewissen Verhaltens - weitere Umstände hinzutreten.

Unabhängig von den wirtschaftlichen Einbußen, die unser Vermieter im vorliegenden Fall hatte, sollte man es mit Blick auf die Instanzenrechtsprechung jedenfalls nicht darauf ankommen lassen, Betriebskosten für mehr als zwei Jahrzehnte nicht abzurechnen.

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