Im Jahre 2003 vermietete ein Eigentümer seine Gewerberäumlichkeiten an einen Unternehmer. Die Liegenschaft war, was ihre baulichen Ausstattungen im Kellerbereicht anging, dahingehend mangelhaft, als dass im Bereich der gemauerten Gewölbedecken des Kellers aus den Fugen Sand und andere Materialien herausrieselten. Im Mietvertrag war geregelt:

„Der Mieter hat das Mietobjekt besichtigt und übernimmt es im derzeit vorhandenen Zustand. Er anerkennt ausdrücklich, dass es für die von ihm vorgesehenen Vertragszwecke in der vorliegenden Form geeignet ist."

Im Verlauf des Mietverhältnisses minderte aufgrund der sich darstellenden Gebäudesubstanz der Mieter nun die Miete und forderte gleichzeitig den Vermieter auf, die baulichen Mängel abzustellen.

Der Vermieter hingegen berief sich auf obige Vertragsklausel und negierte das Recht des Mieters auf Minderung, wie auch auf Mangelabstellung.

Schlussendlich musste der BGH die Angelegenheit entscheiden und kam am 18.04.2007 (BGH Az: XII ZR 139/05) zu dem Ergebnis, dass dem Mieter Recht zu geben sei.

Insofern führte der BGH aus:

Erfüllungsansprüche des Mieters auf Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache sind nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteinen einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen schlechten Zustand der Mietsache konkret als vertragsgemäß vereinbart haben. Wird eine derartige Vereinbarung dann im Rückschluss als gerechtfertigt anzusehen sein, wenn der Mieter den Mietvertrag in positiver Kenntnis eines bestimmten Mangels abschließt, das heißt, die Mietsache so wie sie ist akzeptiert, so ist es gleichwohl tatrichterliche Frage, ob tatsächlich eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorliegt.

Rückschließend aus dieser Entscheidung des BGH ist es also bei Mietverträgen (auch Wohnraummietverträge) immer wichtig und ein besonderer Schutz für den Vermieter, wenn die Liegenschaft in all ihren Unzulänglichkeiten als vertragsgerecht vereinbart wird. Folgt man dem BGH, so sind Mängel der Mietsache jeweils konkret in dem Mietvertrag niederzulegen und ausdrücklich durch die Parteien anzuerkennen, dass der Mietgegenstand auch in diesem Zustand vertragsgerecht ist.

Als wesentliche Fälle, die eine derartige Vereinbarung in der Praxis auf jeden Fall für angezeigt erscheinen lassen, sind sicherlich die Fälle der Vermietung von Objekten in Altbausubstanz mit der bekannten Problematik zu nennen, so z. B. Kellerfeuchtigkeiten. Die konkrete Aufnahme von mietmindernden Aspekten ist allerdings auch dann anzuraten, wenn von außen her bestehende Emissionen dem Vermieter bereits vor Abschluss des Mietvertrages bekannt sind. Dies können auf der einen Seite Lärm und Geruchsentwicklungen aufgrund von gastronomischen Betrieben in der näheren Umgebung des Mietgegenstandes oder aber Geräusch- und Geruchsentwicklungen aufgrund von industriellen Betrieben sein.

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