Da unwirksame Schönheitsreparaturklauseln zum Wegfall der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Dekorationsmaßnahmen führten, wurde in Rechtsprechung und Literatur divers diskutiert, ob der Vermieter diesen plötzlichen „Wegfall" der Verpflichtung des Mieters in anderer Form kompensieren kann.

Überlegt wurde darüber, ob der Vermieter nicht ggf. aufgrund der mangelnden Schönheitsreparaturverpflichtung eine Mieterhöhung durchführen könne.

Ansatzpunkt war hier der Gedanke, dass nach allgemeiner Rechtsauffassung die Schönheitsreparaturverpflichtung Endgeltcharakter hat (so bereits der BGH) und die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Auswirkungen auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete hat. Geht also der Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der Schönheitsreparaturen aus, enthält der konkrete Mietvertrag allerdings keine Schönheitsreparaturklausel (oder keine mehr), so wäre auf den ortsüblichen Vergleichsmietzins gem. Mietspiegel ein Zuschlag vorzunehmen. Anlehnungspunkt für den Zuschlag bot nach der diskutierten Rechtsmeinung § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. BV, in der Dekorationsmaßnahmen ziffernmäßig mit € 8,50 pro qm und Jahr angegeben sind (d. h. also ein Zuschlag von € 0,71 pro Monat und qm).

Ausgehend von vorbezeichneter Ausgangslage versuchten nun diverse Vermieter Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen wobei hier zahllose Urteile „ins Kraut schossen". Teilweise wurde es grundsätzlich als zulässig erachtet, dass ohne weitere Rechtshandlungen der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt. Andere lehnten dies vollkommen ab. Teilweise wurde die Auffassung vertreten, dass vor einer derartigen Kompensation dem Mieter zuvor Vertragsverhandlungen, mit dem Ziel der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel, angeboten werden mussten.

In diese unsichere Rechtslage begab sich in 2006 nun wieder einmal ein Vermieter, der schlussendlich mit seinem Mieterhöhungsbegehren beim Oberlandesgericht Karlsruhe landete.

In seiner Entscheidung vom 18.04.2007 (AZ: 7 U 186/06) schloss sich der erkennende Senat des OLGs der Auffassung an, dass, auch ohne vorheriges Angebot zu Vertragsänderung, der Vermieter in der Konstellation, in der eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei, ein Mieterhöhungsverlangen, (unter Beachtung der in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV) ausbringen könne. Dies selbstverständlich vorausgesetzt für den Fall, dass der lokale Mietspiegel im Rahmen der ortsüblichen Mieten davon ausgehe, dass eine wirksame Überwälzung von Schönheitsreparaturklauseln erfolgt sei.

Damit hat erstmals ein Obergericht eine wirkungsvolle Antwort auf die Belastung des Vermieters wegen einer (wegen der Rechtsprechung des BGH´s) plötzlich unwirksam gewordenen Klausel gegeben.

Positiv zu vermerken ist unter Berücksichtigung der Entscheidung des OLG Karlsruhe weitergehend, dass es die Revision gegen seine Entscheidung zugelassen hat und diese Revision derzeit vor dem Bundesgerichtshof rechtshängig ist.

Bis zu einer Entscheidung über diese Rechtsfrage sollte in jedem Falle allerdings nach unserer Auffassung für den Fall, dass sich ein Vermieter dazu entscheidet eine derartige Mieterhöhung zu vollziehen, zuforderst dem Mieter angeboten werden eine Vertragsänderung vorzunehmen und zwar in der Gestalt, dass anstelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel eine wirksame vereinbart wird.

Erst für den Fall, in dem der Mieter dies ablehnt, mag über eine entsprechende Mieterhöhung unter Beachtung der im Mietspiegel als ortsüblich angesehenen Mietpreise nachgedacht werden.

Für unseren Bereich in Dresden ist insofern allerdings derzeit nicht gesichert, ob der Dresdner Mietspiegel 2006 tatsächlich davon ausgeht, dass in einem Mietvertrag die Überwälzung von Schönheitsreparaturen wirksam erfolgte.

Dies lässt sich aus dem Dresdner Mietspiegel jedenfalls nicht positiv entnehmen, so dass ggf. dieser Aspekt einer Mieterhöhung entgegen stehen könnte.

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