In einem Mietvertrag in einer Liegenschaft in Berlin war eine Wohnfläche von 121,49 m² Wohnfläche angegeben. Tatsächlich, dies nach Aufmaß, betrug die Fläche aber 131,80 m². Im Rahmen einer Mieterhöhung im Jahre 2005 verlangte deshalb der Vermieter - gestützt auf die tatsächliche Wohnungsgröße - die Zustimmung zur Mieterhöhung des Bruttokaltmietzinses. Denn, nach seiner Ansicht war für Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich und nicht die im Mietvertrag angegebene Fläche.

Nachdem die Instanzengerichte der Klage des Vermieters auf Mieterhöhung stattgaben, entschied der Bundesgerichtshof am 23.05.2007 (Az: VIII ZR 138/06) wie folgt:

„Die Angabe der Wohnfläche von 121,49 m² im Mietvertrag der Parteien ist keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern hat einen rechtsverbindlichen Charakter über die Beschaffenheit der Wohnung. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße ist insofern nur dann maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt."

Gestützt auf seine zur Fragen der Mietminderung bei abweichenden Wohnflächen ergangene Rechtsprechung aus dem Jahre 2004 (Az: VIII ZR 192/03) würde, so der BGH, erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden können, an der vertraglich vereinbarten Wohngröße festzuhalten.

Da im vorliegenden Fall aber eine Flächenabweichung um mehr als 10% nicht vorliegend war, war der Vermieter auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zur Berechnung seiner Mieterhöhung zu verweisen, so dass schlussendlich die Entscheidung der Vorinstanzen aufgehoben wurde.

Hiernach zeigt sich, dass selbst Circa-Angaben im Rahmen von Mietverträgen eine nicht ganz unverfänglich sein müssen. Auch diese Angaben sind Objektbeschreibungen und können insoweit für den Vermieter bindend sein.

Ob aus dieser Entscheidung auch der Rückschluss gezogen werden kann, dass auch bei Betriebskostenabrechnungen die tatsächliche Fläche erst dann maßgeblich ist, wenn diese um 10% von den Flächen im Mietvertrag abweicht, mag vorsichtig betrachtet sein, wäre letztlich aber dann logische Konsequenz.

Dem geschuldet müsste aber auch im Duktus der Entscheidung des BGH's selbiges gelten, wenn und soweit die vermietete Fläche um weniger als 10% geringer als im Mietvertrag ausgewiesen ist, so dass in diesem Falle bei Mieterhöhungen oder bei Betriebskostenabrechnung bei einer Abweichung von weniger als 10% hier der Mieter (zu seinem Nachteil gereichend) diesen Umstand zu dulden hätte.

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