Ein Mieter betrieb in einem eingeschossigen mit Flachdach versehenen Gebäude einen Spielsalon. Mitunter, je nach Witterungslage, erreichten die Temperaturen in dem Objekt über 26 °C, mithin wurden sogar in Teilen 40 °C in der Gewerbeeinheit erreicht. Nach vergeblicher Aufforderung des Mieters zur Einleitung geeigneter Maßnahmen durch den Vermieter minderte der Mieter die Miete.

Das OLG Hamm gab dem Mieter in seiner Entscheidung vom 28.02.2007 (Az: 30 U 131/06) im Grundsatz recht.

Hohe Temperaturen in Mieträumen begründen nach Auffassung dieses Gerichtes einen Mangel der Mietsache, wobei gewerblich genutzte Räume auch (und dies ist wohl entscheidend) ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung so beschaffen sein müssen, dass die nach dem Vertragszweck vorgesehene Nutzung in zulässiger Weise ausgeübt werden kann. Da der Vertragzweck im Rahmen der gewerblichen Vermietung (im vorliegenden Fall) auch zugrunde legte, das Arbeitnehmer beschäftigt würden, mussten hier die Aspekte der Arbeitsstättenverordnung bzgl. noch akzeptabler Grenzen der Behaglichkeit bei Temperaturen in Betracht genommen werden, so dass unter Berücksichtigung von Intensität und Dauer bei einer Überschreitung von mehr als 26 °C der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt wäre.

Soweit auf Vermieterseite also bekannt ist, dass, je nach Lage und Isolierung des Objektes, auch bei gewerblichen Räumen erhöhte Temperaturen (über 26° C) erreicht werden können, so kann sich u.E. der Vermieter dadurch schützen, dass er im Rahmen des gewerblichen Mietvertrages auf diese Umstände und die Beschaffenheit des Mietobjektes eindeutig hinweist und dies zum Gegenstand des Mietvertrages macht. Dann ist dem gewerblichen Mieter dieser Aspekt bereits vor Anmietung bekannt, so dass unter Berücksichtigung von § 536 b BGB ein Recht zur Minderung und/oder Schadenersatz und Aufwendungsersatzanspruch ausgeschlossen ist, soweit sich der Mieter seine Rechte bei Vertragsabschluss nicht vorbehält.

Um daneben auch noch den Erfüllungsanspruch im Sinne des § 535 BGB auszuschließen (= Anspruch auf den vertragsgemäßen Gegenstand), sollte im Kontext mit dem Vertrag auch geregelt sein, dass der sich darstellende Zustand von den Parteien als vertragsgerecht angesehen wird.

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