In einer Wohnungseigentumsanlage wurden an Mieter eine im Erdgeschoss gelegene Sondereigentumseinheit vermietet, zu der ein schöner Wintergarten gehörte. Dieser Wintergarten war allerdings nicht mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer errichtet worden, so dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst den Sondereigentümer auf Beseitigung des Wintergartens erfolgreich in Anspruch nahm. Hieraufhin begehrte die Wohnungseigentümergemeinschaft von den Mietern, dass diese es dulden mögen, dass der Wintergarten im Rahmen einer Ersatzvornahme beseitigt wird. Die Mieter wehrten sich gegen dieses Begehren u.a. auch damit, dass sie den Besitz an der Mietsache einschließlich Wintergarten, im Rahmen ihres Mietvertrages von dem Sondereigentümer ableiteten.

In seiner Entscheidung vom 01.12.2006 (Az: V ZR 112/06) bestätigte der Bundesgerichtshof die Vorinstanzen, die die Mieter zur Duldung der Beseitigung des Wintergartens verpflichtet hatten.

Der Sondereigentümer, so der BGH, sei Störer i.S.d. § 1004 BGB.

Zwar hätten die Mieter den baulichen Zustand der Wohnung nicht zu vertreten. Jedoch hätten die Mieter ihr Besitzrecht an der Wohnung von dem Sondereigentümer abgeleitet und insoweit im Bereich dinglicher Ansprüche (= Abwehranspruch aus § 1004 BGB) in Bezug auf die Wohnung keine weitergehenden Rechte als der Sondereigentümer. Ebenso wie ein Mieter die Wohnung an den wahren Eigentümer herausgeben müsste, wenn sie dem eigentlichen Vermieter gar nicht gehört und dieser Vermieter folglich nicht zur Vermietung berechtigt sei, müsse der Mieter bei einer Eigentumsstörung (eine solche stellt die nicht genehmigte Errichtung des Wintergartens dar), die Beseitigung der Störung dulden.

Das der Mietvertrag die Mieter zur Nutzung der Wohnung in dem bisherigen Zustand berechtigen würde, führe zu keiner anderen Beurteilung. Denn der Mietvertrag wirkte lediglich schuldrechtlich, damit lediglich im Verhältnis zwischen Vermieter und dem Mieter.

Der BGH hat in seiner Entscheidung selbstverständlich betont, dass bei jeder Art der Eigentumsstörung auch die Beseitigungspflichten einer gesonderten Betrachtung unterlegen sein müssen. Die Entscheidung stärkt aber in letzter Konsequenz die Wohnungseigentümergemeinschaft, die in diesem Kontext bei Eigentumsstörungen, insbesondere baulicher Natur, sich auch dann um einen Rückbau bemühen kann, wenn und soweit das nicht genehmigte Gebäudeteil an einen Dritten vermietet ist.

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