Nachforderungen von Betriebskosten bei irrtümlicher Einstellung von Sollvorauszahlungen
Der Vermieter einer Wohneinheit hatte von seiner Verwaltung im Rahmen der WEG-Jahresabrechnung eine Betriebs- und Nebenkostenabrechnung erhalten, die auf Basis der Sollvorauszahlungen erstellt wurde. In dieser Manier erstellte nunmehr der Vermieter auch gegenüber seinem Mieter die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung. Diese endete, da der Mieter nicht alle Vorauszahlungen geleistet hatte, mit einer geringeren Nachzahlung als tatsächlich bestehend. War bereits die Abrechnung im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung der WEG nach herrschender Rechtsauffassung so nicht zulässig, so erschloss sich in diesem Zusammenhang, dass eine derartige Abrechnung gegenüber dem Mieter nach allgemein bestehender Rechtsmeinung nicht zulässig ist.
Der Vermieter klagte nach Ablauf der Abrechnungsfrist die vollen Außenstände ein (= Abrechnung + nicht geleistete Vorauszahlung). Der Mieter verteidigte sich damit, dass er mehr als in der Abrechnung ausgewiesen wäre, nicht schuldete (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Die Entscheidung des Amtsgerichts Rehda-Wiedenbrück (wenn auch nur ein Amtsgericht) lässt aufhorchen. Das Amtsgericht Rehda-Wiedenbrück (Urteil vom 13.02.2006, AZ. 11 C 8/05) urteilte, dass für den Fall, dass der Fehler der Abrechnung nur auf der Einstellung von Sollvorauszahlungen beruhe, die tatsächlich nicht oder nur zum Teil geleistet wurden, ein Ausschluss im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht vorliegen würde. Sinn und Zweck der Ausschlussfrist sei es vielmehr, den Vermieter zur zeitnahen Abrechnung anzuhalten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum Kenntnis bezüglich der zu seinen Gunsten oder zu seinen Lasten bestehenden Forderungen hätte. Ein Vertrauen des Mieters sei allerdings nicht dann schutzwürdig, wenn er ohne weiteres erkennen könne, dass die auf Sollbasis eingestellten Vorauszahlungen nicht seinen tatsächlichen Leistungen entsprechen.
Unter Maßgabe dieser Entscheidung, die hoffentlich in der Rechtsprechung Zuspruch finden wird, erweist sich hiernach die Abrechnung auf Sollbasis zwar weiterhin als fehlerhaft, mag aber den Vermieter nicht dem Nachteil einer mangelnden Nachforderung aussetzen. Gleichwohl bleibt es angeraten, in der richtigen Form die Betriebskostenabrechnung zu erstellen (= Berücksichtigung der Istvorauszahlung), da in diesem Zusammenhang Rechtsunsicherheiten und Diskussionen über die Betriebskostenabrechnung von vornherein nicht eintreten können.