In einem Mietvertrag verwandte der Vermieter nachfolgende Klausel:

„Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffer 2 - 4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparatur erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 - 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgenden Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerkes über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieteräume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Diese entspricht dem Verhältnis der in Ziffer 2 - 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit dem zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen."

Auf Basis dieser Klausel verrechnete der Vermieter von ihm ermittelte Renovierungskosten anlässlich der Rücknahme einer Wohnung mit der Kaution des Mieters. Der Mieter begehrte nun die Kautionsrückzahlung und obsiegte zunächst vor dem Amts- und Landgericht. Die gegen die Verurteilung eingelegte Revision des Vermieters zum Bundesgerichtshof wies dieser mit seiner Entscheidung vom 26.09.2007, Az: VIII ZR 143/06, zurück.

Der Bundesgerichtshof stellte zunächst fest, dass es sich bei den im Vertrag niedergelegten Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln würde und prüfte hiernach unter Berücksichtigung der Regelung im BGB zu derartigen Klauseln die Wirksamkeit.

Hier stellte der BGH fest, dass die vereinbarte Quotenabgeltungsklausel den Mieter deshalb unangemessen benachteiligen würde, weil es einem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich sei, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen wäre. Die Klausel würde deshalb gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB verstoßen. Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner würde sich insoweit nicht ohne weiteres erschließen, dass die maßgebliche Zeit seit der „Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 - 4" dem Mieter bei der Berechnung der Quote auch den Einwand offen halten könne, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt.

Auch bliebe zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum zu bestimmen sei. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzen würde, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, könne es nur auf den Zeitraum ankommen, nachdem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein würde. Es läge also nahe, diesen Zeitraum in der Weise zu bestimmen, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und hiernach festgestellt wird, wann bei einer (fiktiven) Fortdauer des Mietverhältnisses der Renovierungsbedarf zu erwarten gewesen wäre.

Der BGH hat im Rahmen seiner Entscheidung hiernach also wieder einmal die Arbeit für Vermieter und auch Verwalter erschwert, da er insofern die Messlatte für eine wirksame Abgeltungsklausel wiederum ein Stück weit angehoben hat.

Dass eine Abgeltungsklausel nicht starr sein darf, hatte der BGH ja schon im Rahmen seiner Entscheidung vom 18.10.2006, Az: VIII ZR 52/06, postuliert. Nun legt der BGH auch in den Fällen, in denen der Vermieter auf diese Rechtsprechung reagierte, Hand an neu gestaltete Klauseln.

Dankenswerterweise allerdings ist das Urteil insoweit ein Fortschritt im Rahmen der Rechtsprechung des BGH, als dass der BGH erstmals Lösungsansätze mitteilt, wie der Wortlaut einer möglicherweise wirksamen Klausel zu gestalten wäre, so eine Abgeltungsklausel in einem Mietvertrag beinhaltet ist. Der Vermieter muß hier die Klausel dahingehend gestalten, dass für den Mieter transparent wird, dass die Abgeltung von der durch den Mieter veranlassten konkreten Abnutzung, der fiktiven Wohndauer und des in Zukunft prognostizierten Abnutzungszeitraumes abhängig ist.

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