Bereits in seiner ersten Raucherentscheidung (BGH NJW 2006, 2915 ff.) war die Tendenz des Bundesgerichtshofes zu erkennen, dass die Grundreinigung einer Wohnung zu den Schönheits-reparaturen zählt. Zum Ende des Jahres 2008 hatte nunmehr der BGH die Möglichkeit sich zu diesem Punkt abschließend zu äußern.

Ein (gewerblicher) Mieter war auf der einen Seite im Rahmen seines Mietvertrages (wirksam) vertraglich verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wobei im weiteren Mietvertrag geregelt war, dass bei Rückgabe der Mietsache die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an den Vermieter zu übergeben waren.

Bei Auszug des Mieters verhielt es sich aber so, dass der Teppichboden erheblich verschmutzt und verdreckt war und insoweit ohne Grundreinigung für eine weitere Nutzung nicht tauglich war.

Der Vermieter verlangte hiernach Schadenersatz vom Mieter in Bezug auf die Kosten der Grundreinigung des Teppichbodens.

Der BGH gab diesem Anspruch mit seiner Entscheidung vom 08.10.2008, Az: XII ZR 15/07 statt.

Dies allerdings nicht aufgrund der Regelung, wonach der Mieter zur ordnungsgemäßen Reinigung der Mieträume verpflichtet war, sondern vielmehr vor dem Hintergrund, als dass die Grund-reinigung des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen zählen würde.

Die ordnungsgemäße Reinigung des Objektes - so der BGH - beträfe keine Grundreinigung, sondern nur die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz. Die Beseitigung solcher Verunreinigungen wäre Folge der Pflicht des Mieters zur üblichen Reinigung des Teppichbodens, die sich aus der ihn unmittelbar treffenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht für die Mietsache eingestellt hätte.

Die Grundreinigung – so der BGH – wäre vielmehr eine Schönheitsreparatur und aufgrund der wirksamen Überleitung derselben durch den Mieter zu erbringen. Denn bei Schönheits-reparaturen handele es sich nicht um Reparaturen im eigent-lichen Sinne, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines entsprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs. Die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV definierten Schönheits-reparaturen, die im Bereich der Böden vom Anstrich des Fußbodens ausgeht, wäre an dieser Stelle nicht mehr zeitgemäß. Dies, da die Vorschrift von den früher üblichen, insoweit aber kaum noch vorhandenen Zustand gestrichener Holzdielenböden in Wohn- und Mieträumen ausgehen würde. Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspräche aber beim Teppichboden einer gründlichen Reinigung.

Fazit:

Wird vom Vermieter die Grundreinigung eines Objektes im Bereich der Fußböden geltend gemacht, so kann dies nur dann erfolgreich geschehen, wenn im Rahmen der jeweiligen Mietverträge eine wirksame Schönheitsreparaturklausel beinhaltet ist.

Was für die Grundreinigung des Teppichbodens angeht, gilt allerdings dann auch für weitere Reinigungsmaßnahmen im Objekt. D.h. auch eine Grundreinigung der Fenster, Heizkörper und übriger technischer Anlagen dürfte im Duktus der BGH-Rechtsprechung unter die Schönheitsreparatur fallen.

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