Ein WEG-Verwalter hatte für eine Wohnungseigentümer-gemeinschaft einen Hausmeister angestellt, kündigte diesem aber den bestehenden Arbeitsvertrag. Hiergegen wehrte sich der Hausmeister vor den Arbeitsgerichten mit dem Hinweis darauf, dass eine Kündigungsvollmacht des WEG-Verwalters nicht vorgelegen hätte. Zur Stützung der Rechtmäßigkeit der Kündigung wies demgegenüber der Verwalter daraufhin, dass er nach der Gemeinschafts-ordnung einen Hausmeister „anstellen könne", so dass sich hieraus im Umkehrschluss die Berechtigung zur Kündigung des Hausmeistervertrages ergab.

Dieser Argumentation folgte das Landgericht Düsseldorf mit Beschluss vom 18.03.2008 (Az: 3 Ta 93/08).

Aus der Begrifflichkeit „Anstellung" würde sich der Definition nach ergeben, dass mit diesem Wort eine umfassende Erledigung eines Arbeitsverhältnisses beschrieben sei. Dem geschuldet umfasse also der Begriff „Anstellung" nicht nur die Begründung, sondern - im Umkehrschluss - auch die Beendigung von Arbeitsver-hältnissen.

Da im Rahmen der Gemeinschaftsordnung der Verwaltung die entsprechende Kompetenz zugewiesen sei, hätte der WEG-Verwalter hier unter Berücksichtigung der bereits in der Gemeinschaftsordnung stehenden Rechtsstellung zulässigerweise und insoweit mit entsprechender Befugnis ausgestattet gehandelt.

Wenn zwar im Arbeitsrecht entschieden, so zeigt die Entscheidung des Landesarbeitsgerichts Düsseldorf, in welche Problemlagen die WEG-Verwaltung kommen kann, wenn und soweit sie auf Basis möglicherweise nur aus verwaltungsvertragsrechtlichen Ermächtigungen heraus Anstellungsverhältnisse für die Wohnungseigentümer-gemeinschaft schließt, respektive solche beendet.

Denn der Verwalter hat nach ganz herrschender Rechts-auffassung grundsätzlich keine originäre Vollmacht zur Beschäftigung eines Hausmeisters. Aufgrund einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander in ihrer Gemeinschaftsordnung nach § 10 WEG, wird man insoweit zwar eine entsprechende Kompetenzerweiterung zugunsten auch des Verwalters bejahen können.

Kritisch und für die Praxis beachtlich ist hingegen der Aspekt, wenn nur in Verwalterverträge derartige Rechtspositionen begründet werden sollen.

Denn eine nicht untergeordnete Rechtsauffassung misst derartige Regelungen (zumindest in Formularverträgen) einen Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu, mit der hieraus resultieren-den Folge, dass die fragliche Klausel unwirksam wäre.

Gibt es also keine Gemeinschaftsordnungsregeln, in denen entsprechende Kompetenzen begründet sind, so ist dem Verwalter tunlichst zu raten, in Bezug auf die Frage der Begründung/Kündigung von Verträgen eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeizuführen.

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