Aufteilungspläne sind keine Nutzungsvereinbarungen
1.
Uneins in Literatur und Rechtsprechung wurde die Frage bewertet, ob die in Aufteilungsplänen zu Teilungs-erklärungen/Gemeinschaftsordnungen niedergelegten Beschriftungen einzelner Räume und/oder
aber Sonder-eigentumseinheiten einen Vereinbarungscharakter hätten, vermöge dessen bereits nach den Aufteilungsplänen der jeweilige Sonder- oder Teileigen- tümer der Nutzung seines
Sonder-/Teileigentums eingeschränkt wäre.
Insbesondere bei gewerblichen Teileigentumseinheiten war diese Frage von immanenter Wichtigkeit, da gerade mit Blick auf den Umfang der möglichen gewerblichen Nutzung und damit gewerblichen Vermietung Einschränkungen der wirtschaftlichen Handlungsfreiheit des jeweiligen Eigentümers verbunden waren.
Denn ein Büro ist schließlich kein Kiosk und ein Laden keine Spielhalle.
2.
In dem vom Bundesgerichtshof zum Az: V ZR 40/99 zu behandelnden Fall ging es nun darum, dass in einem Aufteilungsplan, der eigentlich originär ein Architektenplan war und zur Darstellung der
Aufteilung des Gebäudes genutzt wurde, in der zeichnerischen Darstellung einer Teileigentumseinheit das Wort „Café" aufgeführt war.
In dem Plan waren daneben auch weitere Eintragungen in anderen Räumen und anderen Wohn-/Teileigentums-einheiten aufgenommen worden, d.h. Räumen waren gekennzeichnet mit „Küche", „Bad", „Wohnen", etc.
Mit Ausnahme des Aufteilungsplanes ergab sich allerdings weder in der Teilungserklärung noch in der Gemeinschaftsordnung eine Nutzungsbe-schränkung in Sicht eines Cafés.
Anstelle eines „Cafés" unterlag die Teileigentumseinheit jedoch der Nutzung als „Restaurant".
Ein weiterer Eigentümer der Wohneigentumsanlage klagte nunmehr auf Unterlassung der Nutzung als „Restaurant" und begehrt mit Verweis auf den Aufteilungsplan die alleinige Nutzung der streitbefangenen Teileigentumseinheit als „Café".
Mit seinem Urteil vom 15.01.2010 wies der BGH diesen Anspruch letztinstanzlich zurück.
Werden Genehmigungspläne - so der BGH - als Grundlage der Darstellung der Aufteilung des Gebäudes benutzt, kommt der Eintragung des planenden Architekten grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung/Vereinbarung innerhalb der Wohnungseigen-tümergemeinschaft zu.
Denn die Beschriftungen einzelner Räume - wie im vorliegenden Fall - hat nichts mit der Frage der Abgrenzung von jeweiligen Sonder- oder Teileigentum zu tun, sondern es handelt sich vielmehr bei den Eintragungen des planenden Architekten um Vorschläge, denen für die Auslegung der Teilungserklärung keine Bedeutung beizumessen ist.
Maßgeblich ist hiernach allein der Wortlaut der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung.
3.
In der Konsequenz zeigt sich hiernach, dass mit dieser Entscheidung jedenfalls im Grundsatz davon auszugehen ist, dass dann, wenn weder die Teilungserklärung, noch die Gemeinschaftsordnung
Beschränkungen der Nutzung in Textform ausweisen, der Aufteilungsplan - stammt er ursprünglich vom Architekten - keine wie auch immer geartete Relevanz i. S. von Nutzungsbeschränkungen oder
Vereinbarungen hat.
Anders könnte es ggf. sein, wenn der Aufteilungsplan durch den Bauträger anlässlich der Errichtung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ebenfalls erstellt wird.
Allerdings gilt auch hier mit der vorzitierten Entscheidung, dass bei der Auslegung der Teilungserklärung grundsätzlich von deren textlichen Wortlaut auszugehen ist und Angaben im Aufteilungsplan allenfalls nachrangige Bedeutung haben.
Dies, da der Aufteilungsplan seinen Zweck nach die Aufteilung des Gebäudes sowie die Darstellung der Lage und Größe des Sondereigentums zum Inhalt hat und nicht den Zweck hat, die Rechte der Wohnungs-eigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken.