Pflichten des Verwalters nach § 27 WEG n. F.: Die Beschlusssammlung

Im Rahmen der neuen gesetzlichen Regelungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Inkrafttreten 01.07.2007) wird in § 27 Abs. 7 und 8 WEG n. F. geregelt, dass der Verwalter eine Beschlusssammlung zu führen hat.

Auch in manchen Gemeinschaftsordnungen sind entsprechende Beschlussbücher oder Sammlungen schon heute inhaltlich vorgesehen. Wie die Beschlusssammlung inhaltlich zu gestalten ist, ist gesetzlich nicht geregelt.

In seiner Entscheidung vom 09.02.2006, Az: 16 WX 220/05, beschäftigte sich das Oberlandesgericht Köln mit der Abgrenzung zwischen einer in der Gemeinschaftsordnung geregelten Führung eines „Protokollbuches" in Abgrenzung zu einer Sammlung . Das Oberlandesgericht Köln führte insoweit aus, dass durch die Verwendung des Wortes „Buch" davon auszugehen sei, dass mit dieser Formulierung ein Buch im eigentlichen Sinne dieses Begriffes gemeint sei. Hingegen regelt § 27 Abs. 7 und 8 WEG n. F. die Führung einer Beschlusssammlung. Demnach muß an diese also geringere Anforderungen gestellt werden.

Bei einer Sammlung wird es ausreichend sein, Beschlüsse und Protokolle in einem Heftordner aufzubewahren, wobei die Vollständigkeit der Sammlung dadurch sicher gestellt sein sollte, dass die einzelnen Seiten des Heftordners durchnummeriert sind. Im Einzelfall kann es insoweit dann auch sinnvoll sein, ein Inhaltsverzeichnis anzulegen, in dem auch der Gegenstand eines Beschlusses in Kurzform bezeichnet ist (so auch die Gesetzesbegründung für § 27 WEG n.F., Bundestagsdrucksache 16/887). Auch eine EDV-Erfassung dürfte zulässig sein (Blankenstein, „Die WEG-Reform").

In die Beschlusssammlung sind alle Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in der Wohnungseigen-tümerversammlung verkündet wurden und gefasste Umlaufbeschlüsse unter Nennung von Inhalt, Ort und Datum der Beschlussfassung, aufzunehmen. Dies unverzüglich, also in der Regel direkt nach der Versammlung/Erstellung des Protokolls. Neben den Beschlüssen sind auch Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in Rechtsstreitigkeiten der WEG unter Angabe des Datums, des Gerichts und der Parteien in die Beschlusssammlung aufzunehmen. Wenn auch nicht im Gesetz geregelt, so möchten wir anregen, dass auch gerichtliche Vergleiche aufgenommen werden, die im Gesetzestext des neuen § 27 WEG aber nicht beinhaltet sind.

Die einzelnen Beschlüsse und Urteile sind fortlaufend zu nummerieren (d.h. nicht das Protokoll, sondern tatsächlich jeder Beschluss und jede Gerichtsentscheidung). Sind Beschlüsse erfolgreich angefochten, so ist dies in der Sammlung unter Angabe von Ort und Zeit zu vermerken.

Sollte die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß oder gar nicht geführt werden, besteht ein Recht der WEG zur fristlosen Kündigung (§ 26 Abs. 1 WEG n.F.)

Einsichtsrechte haben Eigentümer und von Eigentümern bevollmächtigte Dritte.

Die Pflicht zur Führung der Beschlusssammlung beginnt mit Inkrafttreten des WEG-Reformgesetzes, also zum 01.07.2007. Ist es zwar nach dem Gesetz nicht erforderlich, auch die in früheren Zeiträumen gefassten Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen in die Beschlusssammlung aufzunehmen, so empfiehlt es sich doch, zumindest das komplette Jahr 2007 zu erfassen. Dies zumindest für die Wohnungs-eigentümergemeinschaften, deren Wirtschaftsjahr das Kalenderjahr ist, da in diesem Zusammenhang dann eine gewisse Abgeschlossenheit der Beschlusssammlung vorhanden ist.

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