Ein möglicherweise im Bewusstsein von Verwaltungen nicht verhaftete Pflicht in Bezug auf die Zustimmung zur Veräußerung von Wohneigentum mag unter Berücksichtigung einer Entscheidung des OLG Düsseldorf aus dem Jahre 2003 hervorgehoben werden.

Grundlage der Entscheidung des OLG Düsseldorfs war der Fall, dass in einer Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters bei Veräußerungen einer Eigentumswohnung geregelt war. Nun beabsichtigte ein Sondereigentümer seine Wohneigentumseinheit zu veräußern und forderte u. a. über den Notar die Zustimmungserklärung des Verwalters zur Veräußerung der Sondereigentumseinheit ab. Der notwendige Nachweis der Verwaltereigenschaft durch öffentlich beglaubigte Urkunde i. S. d. § 26 Abs. 4 WEG konnte jedoch zunächst durch den Verwalter nicht erbracht werden. Dieser hatte auf eine Erstellung einer öffentlich beglaubigten Urkunde anlässlich der Aufnahme seiner Verwaltertätigkeit verzichtet und musste dies nun einholen.

Während dem geschuldet also alle notwendigen Erklärungen im Kontext mit der Veräußerung vorlagen, dauerte es von diesem Zeitpunkt an 1,5 Monate bis der Verwalter endlich die notwendige Urkunde (unter Hinzuziehung der die seinerzeitige Niederschrift über den Bestellungsbeschluss unterzeichneten Eigentümer) errichtet hatte.

Aufgrund dieser verspäteten Zustimmung verlangt nun der Sondereigentümer vom Verwalter die Erstattung eines Zinsschadens von ca. € 2.000,00. Insoweit, so der Sondereigentümer, wäre der Verwalter verpflichtet gewesen, umgehend nach seiner Bestellung zum Verwalter dafür Sorge zu tragen, dass seine Bestellung in der gesetzlich vorgeschriebenen Form beglaubigt worden wäre.

Dieser Rechtsauffassung folgte das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 13.08.2003, AZ: 3 WX 176/03.

Darin, dass der Verwalter aufgrund der fehlenden Urkunde seine Zustimmungserklärung erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam erteilen konnte, wäre eine Schlechterfüllung der dem Verwalter obliegenden Pflichten zur Zustimmung zu sehen. Aufgrund der Regelungen der Gemeinschaftsordnung hätte insoweit dem Verwalter nämlich die Verpflichtung getroffen, alle Voraussetzungen herbeizuführen, die für die Wirksamkeit der erforderlichen Zustimmungen notwendig wären. Spätestens jedenfalls ab dem Zeitpunkt, in dem der Verwalter von den Verkaufsabsichten eines Sondereigentümers Kenntnis erlange, müsse sich der Verwalter darum bemühen, die im § 26 Abs. 4 WEG geregelten Voraussetzungen einzuhalten.

Der vorstehende Fall ist u. E. für den Verwalter insoweit noch glimpflich abgelaufen, als dass dieser schlussendlich nur Zinsschäden zu erstatten hatte. Welche Schäden eingetretenen wären, wenn aufgrund der mangelnden Zustimmung möglicherweise der Käufer des Sondereigentümers vom Kaufvertrag „abgesprungen wäre", lässt sich wohl leicht erkennen.

Aber auch im Kontext mit der nach § 26 Abs. 4 WEG erforderlichen Form der öffentlichen Beglaubigung des Beschlussprotokolls (einschließlich der Eigentümer, die das Beschlussprotokoll unterschreiben haben) ergeben sich Fallstricke für den Verwalter. Ist nämlich einer der den Bestellungsbeschluss des Verwalters seinerzeit unterzeichnenden Sondereigentümer nicht mehr erreichbar, so wird dem Verwalter nichts anderes übrig bleiben, als im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung die Bestellung zu einer Person zum Verwalter noch einmal bestätigen zu lassen, um dann mit diesem bestätigenden Beschluss die Form des § 26 Abs. 4 WEG zu erfüllen.

Insoweit sollte also jeder Verwalter, der in einer von Ihm verwalteten Wohnanlage entsprechende Regelungen zur Zustimmung bei Veräußerung in der Gemeinschaftsordnung findet, tunlichst darauf bestehen, dass unmittelbar im Nachgang zum Beschluss über die Bestellung seiner Person als Verwalter die Beglaubigungen i. S. d. § 26 Abs. 4 WEG eingeholt werden. Dies, auch wenn ggf. der Verwaltungsbeirat die Kosten zunächst einsparen möchte.

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