Bei einer Eigentümerversammlung wurde über die Frage der Entlastung der Verwaltung im Zusammenhang mit einer Jahresabrechnung innerhalb eines Beschlusses abgestimmt. Die Verwalterin - selbst keine Eigentümerin - nahm aufgrund ihr erteilter Vollmachten an der Abstimmung teil und beschloss die Jahresabrechnung gemeinsam mit ihrer Entlastung.

Hierauf stützte ein Antragsteller nun seine Beschlussanfechtung und vertrat insofern die Rechtsansicht, dass nach § 25 Abs. 5 WEG die Verwalterin im vorliegenden Fall vom Stimmrecht ausgeschlossen sei.

Das Oberlandesgericht Köln bestätigte mit Beschluss vom 08.11.2006 (AZ: 16 WX 165/06) die auch in den Vorinstanzen ergangene Entscheidung, vermöge dessen die Verwalterin aufgrund § 25 Abs. 5 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen war. Obwohl die Beschlussfassung verschiedene Abstimmungs-gegenstände beinhaltet hätte, wäre im Kontext mit den Beschlussgegenständen die Entscheidung einheitlich erfolgt. Daher wäre auch einheitlich auf das Abstimmungsverhalten zu reflektieren. Da die Verwalterin aber eigenständig nicht über ihre Entlastung beschließen könne, auch nicht unter Berücksichtigung ihr erteilter Vollmachten, wäre diese vom Stimmrecht nach § 25 Abs. 5 WEG auszuschließen.

Die Entscheidung durch das Oberlandesgericht Köln birgt auf den ersten Blick keine Brisanz. Denn Fakt ist, dass in eigener Sache und in Bezug auf eigene vertragliche Regelungen mit der WEG tatsächlich ein Stimmrechtsausschluss nach dem klaren Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG ersichtlich wird. Vorliegend wäre der Verwaltung besser geraten gewesen, die Beschlussgegenstände zu trennen und unter Berücksichtigung des § 25 Abs. 5 WEG an der Abstimmung über ihre Entlastung nicht teilzunehmen.

Die eigentliche Brisanz, auf die die Entscheidung aber nicht eingeht, ergibt sich aus der Frage, wie das Stimmrechtsverhalten der Verwaltung hätte vorliegend sein müssen, wenn die WEG über eine Entlastung der Verwaltung mangels Aufnahme in die Tagesordnung gar nicht hätte abstimmen müssen.

Unter Berücksichtigung diverser Entscheidungen des Bayerischen Obersten Landesgerichtes respektive des Kammergerichts Berlin oder des Oberlandesgerichts Düsseldorf ist nämlich zu konstatieren, dass schon mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung dem Verwalter auch konkludent die Entlastung erteilt wird (Kammergericht Berlin, NJW-RR 1996, 1337; OLG Düsseldorf, ZWE 2001, 270; Bärmann/Pick/Merle, § 28 Rd-Nr. 118).

Bei Annahme dieser Rechtslage hätte also rechtslogisch die Verwalterin trotz erteilter Vollmacht, noch nicht einmal über die Jahresabrechnung beschließen können, wenn und soweit in der weiteren Versammlung die Entlastung des Verwalters nicht zum Beschlussgegenstand erhoben worden wäre.

Fazit dieser Entscheidung des OLG ist also unter Beachtung dieses Punktes jedenfalls, dass es tunlich ist, neben der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auch einen eigenen Tagesordnungspunkt über die Entlastung der Verwalterin aufzunehmen.

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