Mit der Novellierung des WEG's einher ging - dies ist bekannt - auch eine Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes (nachfolgend ZVG genannt).

 

So wurde in § 10 Abs. 3 ZVG der Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht eingeräumt, aufgrund von Beitragsaußenständen in Sicht der §§ 6 Abs. 2 , 28 Abs. 2, 5 WEG (= Wohngeldrückstände, Rückstände aus der Jahresabrechnung, Rückstände aus Sonderumlagen, etc.), soweit diese die vorangegangenen 2 Jahre und/oder die laufenden Außenstände des Jahres betrafen, eigenständig Zwangsversteigerungsanträge zu Gericht zu stellen. Die auf Basis solcher Forderungen eingeleitete Zwangsversteigerung hat im Verwertungsfalle den Vorteil, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft vor den ggf. im Grundbuch eingetragenen Grundschuldgläubigern i.H.v. 5% des Verkehrswertes der Liegenschaft mit ihren Forderungen bevorrechtigt ist.

 

Erforderlich für die erfolgreiche Beantragung der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 3 ZVG ist - neben einem Titel - allerdings u.a., dass die Beträge, die Grundlage der Zwangsversteigerung sein sollen, ihrer Höhe nach 3% des Einheitswertes der Liegenschaft übersteigen.

 

Im Kontext mit dieser Regelung hatte allerdings der Gesetzgeber wohl übersehen, dass der Nachweis bezüglich des Einheitswertes nur über den Einheitswertbescheid erfolgen kann, dieser allerdings lediglich dem säumigen Sondereigentümer bzw. dem Finanzamt bekannt ist. Da das Finanzamt nunmehr aufgrund des Steuergeheimnisses Auskünfte freiwillig nicht gibt, mithin der säumige Schuldner im Zweifel wohl freiwillig die Daten zum Einheitswert ebenfalls nicht Preis gibt, stellte sich mit Blick auf die gesetzliche Regelung in der juristischen Literatur die Frage, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft in die Lage versetzt wird, gegenüber dem Zwangsversteigerungsgericht den Einheitswert glaubhaft zu machen.

Diskutiert wurde hier das Modell, mittels Glaubhaftmachung durch einen Einheitswertbescheid einer anderen und gleichartigen Wohnung im selben Objekt die Problematik zu überwinden.

 

Eine andere Ansicht sah dies als unzulässig und schlug insoweit vor, aufgrund der schuldrechtlichen Sonderbeziehungen zwischen den jeweiligen Eigentümern den säumigen Beitragsschuldner auf Auskunft zu verklagen.

 

Die dritte Ansicht vertrat die Auffassung, dass die Forderungen der WEG zunächst zur Zwangsversteigerung in der Rangklasse 5 nach § 10 Abs. 1 ZVG angemeldet werden müssten. Das zuständige Zwangsversteigerungsgericht müsste dann nach § 54 Abs. 1 GKG bei der zuständigen Finanzbehörde um Übermittlung des Einheitswertbescheides nachsuchen (in solchen Fällen ist das Finanzamt gesetzlich zur Auskunft verpflichtet). Mit Vorlage der Informationen könnte dann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Wechsel der Rangklasse in die begünstigte Rangklasse 2 beantragen.

 

Mit seiner Entscheidung vom 17.04.2008, Az: VIII ZB 13/08, entschied der Bundesgerichtshof die in der Literatur stehende Streitfrage i.S.d. letztgenannten Rechtsmeinung. Der Bundesgerichtshof bekräftigte, dass der Antragsteller im Rahmen auch eines vollstreckungsrechtlichen Verfahrens verpflichtet ist, alle notwendigen tatbestandlichen Voraussetzungen eigenständig vorzutragen. Daraus resultiert also auch die Verpflichtung zur Vorlage eines Einheitswertbescheides.

 

Die Problematik des Steuergeheimnisses und einer mangelnden freiwilligen Auskunft durch einen Sondereigentümer sah auch der BGH.

 

Da es aber eine Möglichkeit nach dem Gesetz gäbe, gleichwohl die Werte im Bereich des Einheitswertes zu erlangen (§ 54 GKG), bestünde nach Ansicht des Bundesgerichtshofes auch keine Gesetzeslücke, so dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den etwas mühseligeren Weg über die Beantragung der Zwangsversteigerung zunächst in der Rangklasse 5 des § 10 ZVG wählen muss.

 

Das Vollstreckungsgericht müsse dann nach § 54 GKG (= Rechtsnorm die die Festsetzung des Gegenstandswertes in der Versteigerung regelt) den Einheitswert ermitteln.

 

Inwieweit die Entscheidung des BGH's richtig ist, muss allerdings sehr skeptisch betrachtet werden.

 

Denn verweist der BGH darauf, dass die Ermittlung des Einheitswertbescheides über eine Norm aus dem Gerichtskostengesetz durch das Vollstreckungsgericht erfolgen kann (§ 54 GKG), so erschließt sich bei Studium dieser Norm, dass es sich bei dieser Regelung lediglich um eine Ausnahmevorschrift handelt.

 

Die Norm, auf die sich der BGH bezieht, betrifft die Festsetzung von Verfahrenskosten in der Zwangsversteigerung, wobei nach der gesetzlichen Anordnung grundsätzlich zunächst einmal der Verkehrswert für die Festsetzung maßgeblich ist. Nur dann, wenn dieser Wert nicht feststeht, wird der Einheitswert überhaupt erst maßgeblich. Einen Anspruch auf Wertfestsetzung nach dem Einheitswert zugunsten des betreibenden Gläubigers vermittelt die Norm jedenfalls nicht.

 

Unter Rücksprache mit dem Amtsgericht Dresden - Zwangsversteigerung - wurde uns mitgeteilt, dass die Einholung eines Einheitswertbescheides bei den Finanzbehörden durch das Gericht bisher nur ausnahmsweise erfolgte.
Die Bedürfnisse der WEG's im Kontext mit der neuen Möglichkeit der Zwangsversteigerung waren aber bekannt, wobei man beim Amtsgericht Dresden nunmehr wohl eher großzügig bzgl. der Einholung des Einheitswertbescheides sein wird.

 

 

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