Im Rahmen der Anwendung des § 16 Abs. 3 WEG beschloss eine Wohnungseigentümergemeinschaft (Mehrhausanlage) im Amtsgerichtsbezirk Nürnberg im Jahre 2008 die Kostenverteilerschlüssel innerhalb der WEG abweichend der Teilungserklärung in bezug auf Aufzugskosten nach Häusern und Stockwerken, ermittelt anhand sog. „Aufzugspunkte“ sowie die Hauswart- und Hausreinigungskosten pro Einheit abzurechnen. Die hiergegen durch einen Sondereigentümer gerichtete Anfechtung des Beschlusses hatte in der letzten Instanz vor dem Landgericht Nürnberg teilweise Erfolg. In seinem am 25.3.2009 verkündeten Urteil (LG Nürnberg – Fürth, AZ: 14 S 7627/08) bestätigte das Gericht zunächst den Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG im Zusammenhang mit den Aufzugskosten. Der gewählte Umlageschlüssel – so das Gericht – beruhte darauf, dass nur die Miteigentümer beteiligt werden sollten, deren Sondereigentum durch Aufzüge erschlossen wird. Die übrigen Miteigentümer seien hier von vornherein nicht beteiligt. Die Differenzierung in welchem Stockwerk sich das jeweilig mit Kosten belastete Sondereigentum befindet, wäre insoweit nicht zu beanstanden, da dem Verteilerschlüssel der Gedanke der verhältnismäßigen Beteiligung am Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu Grunde liegen würde. Bei schematischer Betrachtung wäre hiernach derjenige stärker in Anspruch genommen, der mit dem Aufzug größere Fahrten durchführt. Eine derartige Differenzierung wäre insoweit anerkannt und würde einen Eigentümer nicht unbillig und übermäßig belasten. Demgegenüber hob das Gericht den Beschluss zur Verteilung der Kosten für Hausmeister und Hausreinigung mit der Begründung auf, dass es sich hierbei um verbrauchs- und nutzungsunabhängige Kosten handeln würde. Derartige Kosten wären grundsätzlich nach MEA umzulegen. Da innerhalb der WEG in Bezug auf die Frage des neuen Umlageschlüssels auch zu keinem Zeitpunkt Aspekte der Begründung diskutiert wurden, solche auch im gerichtlichen Verfahren nicht benannt werden konnten, wäre die Umlageänderung willkürlich. Sie würde offenbar nur den Zweck verfolgen, dass Eigentümer, die höhere Miteigentumsanteile auf sich vereinen, besser gestellt werden würden.

FAZIT:

Die Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth bietet Auslegungshilfen für die Frage der Einführung neuer Verteilungsmaßstäbe. Gleichwohl darf die Entscheidung des Landgerichts nicht schematisch angewandt werden, da das Gericht hier im Einzelfall entschied und deshalb auch auf die Besonderheiten der vorliegenden Wohnungseigentümer-gemeinschaft abstellte. Eine schematische Anwendung dieser Entscheidung auf alle Fälle, insbesondere in Fragen der Umlage von Aufzugskosten, könnte beispielsweise dazu führen, dass in solchen Wohnanlagen in denen beispielsweise im ersten OG Gewerbeeinheiten mit Kundenströmen ansässig sind (z.B. Arztpraxen, Physiotherapie, Rechtsanwaltskanzleichen, etc.) eine unbillige Belastung der möglicherweise im 2. und 3. OG liegenden Wohnungseigentumseinheiten eintreten würde, die im Rahmen ihrer Nutzung weniger frequentiert werden als gewerbliche Einheiten. Mit Vorsicht zu genießen ist auch die Aussage des Gerichts, wonach verbrauchs- und nutzungsspezifisch unabhängige Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen umzulegen sind. Auch hier mag es Differenzierungen geben, wenn beispielsweise im Bereich der Hausreinigung aufgrund von gewerblichen Tätigkeiten und hierdurch bedingter höheren Verschmutzung Mehrbelastungen anfallen, als im Bereich von Wohneigentum.

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